Судебная практика, когда покупателю не удается отстоять свое право в суде на приобретенную недвижимость, похожа на мошенническую схему, заявил глава комитета по конституционному законодательству, член Попечительского совета Ассоциации юристов России Андрей Клишас.
«Согласен с автором, в каждой ситуации нужно разбираться, очень уж похоже на схему по обману покупателей недвижимости», — отметил он.
Так он отреагировал на публикацию корреспондента ВГТРК Андрея Медведева, в которой тот прокомментировал случаи возврата купленных квартир прежним владельцам, которые утверждали, что продали недвижимость под влиянием мошенников. Медведев выразил уверенность, что никакого влияния мошенников может не быть, а речь идет о схеме с участием пенсионерки, риелторов и юристов.
«Ничем иным невозможно объяснить тот факт, что с момента заявления о том, что пенсионерку якобы обманом заставили продать квартиру, юридическая грамотность как бы обманутой бабушки немедленно вырастает до невероятных высот. Она тут же понимает, как правильно писать заявления, как обращаться в суд, как признать себя банкротом», — привел он свои доводы.
В октябре стало известно о решении суда вернуть жилье пенсионерке, которое та продала шесть лет назад, в 2019-м. Однокомнатную квартиру приобрел ее сосед за 5 млн руб. и сделал там ремонт за 1 млн руб. Спустя три года после сделки женщина заявила, что не осознавала своих действий, и предоставила необходимые справки. Суд удовлетворил ее требования. О схожих случаях также писал канал Baza.
За год количество судебных споров, в которых бывшие владельцы пытаются вернуть недвижимость после сделки, выросло на 15–20%, сообщили «Парламентской газете» в Российской гильдии риелторов. Суды чаще встают на сторону продавцов, возвращая продавцу право собственности на квартиру и требуя вернуть покупателю уплаченные деньги. По закону покупатель вправе получить средства, однако фактически вернуть деньги не удается, поскольку, со слов продавца, деньги он передал мошенникам.
«Проблема усугубляется еще и тем, что по совету юристов такие продавцы объявляют себя банкротами, и добросовестные покупатели утрачивают даже призрачную возможность хоть когда-нибудь вернуть свои деньги», — отметил член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов.
С его слов, пока для покупателей нет надежного способа сохранить квартиру вопреки требованиям продавца. Сделка купли-продажи может быть безупречной: отсутствие долгов продавца, правильно оформленное право собственности, нет лиц, права которых может нарушить продажа, наличие справки у продавца из психоневрологического диспансера о дееспособности и отсутствии заболеваний.
«Сделка может проходить через нотариуса, с видеозаписью, даже с полиграфом, через ипотечный банк, все расчеты безналичные, продавец даже может снять полученные деньги не сразу, а спустя какое-то время. То есть в момент сделки никто не может предугадать, что продавец находится под давлением. В самой сделке нет никаких пороков», — отмечает Николай Зырянов.
Депутат Ярослав Нилов предложил ввести обязательные проверки продавцов жилья на дееспособность, чтобы защитить покупателей от мошеннических схем с оспариванием сделок через суд. Член думского комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский призвал разработать и установить стандарт проверки «чистоты» объекта недвижимости перед удостоверением сделки.
За год число споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, а потом не возвращает деньги, выросло на 15–20%, сообщала Российская гильдия риэлторов. Самым пострадавшим из всех участников сделки становится покупатель, рассказали РБК опрошенные риелторы и юристы. Чтобы максимальном обезопасить себя, покупателю теперь нужно проводить настоящее расследование перед сделкой, сообщили они и назвали правила его проведения.
«Сейчас осторожные покупатели тщательно оценивают выбираемые варианты, и чаще настроены избегать заключения сделок с продавцами из «группы риска». Такую позицию можно понять с учетом складывающейся судебной практики», — рассказывает член правового комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) Николай Зырянов.
Подробной статистики о подобных случаях нет, поэтому достоверно оценить, как растет их число, сложно, говорят опрошенные РБК эксперты. Основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков прогнозирует, что, поскольку «количество мошенничеств растет и способы обмана становятся все более изощренными», число случаев с продажей квартир в таких преступлениях будет неизбежно расти.
За год количество подобных судебных споров выросло на 15–20%. Суд обязывает покупателя вернуть квартиру, а продавца — полученные за нее деньги, однако последний утверждает, что передал их мошенникам, или подает на банкротство. О росте числа таких случаев писали и другие СМИ. Глава комитета по конституционному законодательству Андрей Клишас согласился с мнением, что такая ситуация может быть мошеннической схемой.
На вопрос, действительно ли в большинстве случаев истцом в подобных спорах становятся пенсионеры, Зырянов отмечает, что данных, на основании которых можно было бы составить обобщенный профиль, нет, однако в СМИ чаще всего появляется информация именно о таких случаях.
При этом, по словам риелтора, специалисты, знакомые с гражданскими делами об оспаривании сделок, которые в том числе проводят освидетельствование перед их заключением, и судебные экспертизы говорят, что профиль «ведомого продавца» начал меняться — жертвами мошенников становятся не только пожилые люди, но и те, кому меньше 50.
Юрист по семейным спорам Сергей Башкевич в комментарии с РБК пояснил, что суды «интуитивно понимают», что в сделке с участием пожилого человека могут быть заблуждение или обман, поэтому проверяют обстоятельства, чтобы подтвердить законность сделки. Однако установить факт заблуждения сложно, поскольку стороны «искажают реальность» в своих интересах.
«Поэтому судебный подход сводится к тому, что отмена сделки возможна лишь при полной уверенности в наличии обмана или заблуждения, а ошибки несущественного характера игнорируются», — добавил юрист.
Как избежать рисков
Евгений Яшенков отмечает, что риски признания сделки недействительной есть и без действий мошенников. «Чтобы защититься, следует избегать любых манипуляций с завышением или занижением номинальной стоимости в договоре, внимательно изучать сферу деятельности продавца квартиры, его профессиональную деятельность, наличие судов и долгов», — советует он.
По оценке Сергея Башкевича, «признаки хорошей подготовленности дела» могут означать «мнимость» заблуждения или обмана.
«Следует признать, что те пенсионеры, которые реально стали жертвами, зачастую не получают судебной защиты. Они не понимают, что сказать, как правильно описать произошедшее, какие аргументы выдвинуть и какие документы предоставить. Их сразу видно в суде по их растерянному виду и сбивчивой речи. Они зачастую не нанимают юриста сами», — поясняет юрист.
Николай Зырянов сообщил, что часто суды в мотивировочной части в решении о возврате недвижимости ссылаются на разные статьи Гражданского кодекса (177, 178 и 179), то есть невозможно сделать вывод о причинах принятия такого решения.
«Все специалисты, работающие на рынке недвижимости, и участвующие в рассмотрении гражданских дел в суде, с нетерпением ждут, что Верховный суд выпустит обзор судебной практики по этой категории дел, сделает ее обобщение, тогда мы сможем понять общую консолидированную правовую позицию судов в таких делах», — сказал он.
Эффективных способов на 100% защититься от риска нет, заключил риелтор. Так, получение справок из психоневрологического диспансера или медицинское освидетельствование «не дают гарантий». По словам Зырянова, риелторы во взаимодействии с правоохранительными органами и психологами вырабатывают рекомендации по вопросам, которые следует задать продавцу, чтобы по его реакции и ответам можно было понять, что сделка «может быть скомпрометирована». Однако составить общий алгоритм сложно, поскольку каждый случай уникален.
Зырянов рекомендует обращать внимание на детали и задавать вопросы, на которые у мошенников и их жертвы нет заготовленного ответа, что может привести к раскрытию схемы. Например, вопрос о том, какой налог должен заплатить продавец после сделки, может «дать повод для размышления». Если он не знает ответа, такое равнодушие может говорить о том, что продавец считает сделку ненастоящей и квартиру ему обещали вернуть.
Если собственник продает квартиру без риэлтора, но объявление о продаже составлено грамотно, можно спросить, помогал ли ему кто-то в этом, и если да, то как он связан с продавцом.
«Чрезмерное спокойствие продавца, полное отсутствие какого-либо естественного для таких ситуаций волнения, как и излишняя нервозность — тоже могут быть косвенными признаками возможного воздействия на него», — отмечает Зырянов.
Он подчеркивает, что эти признаки стоит рассматривать в совокупности с другими обстоятельствами и условиями.
«Фактически покупка на вторичном рынке в некоторых случаях может требовать проведения настоящего расследования, чтобы избежать рисков возможного последующего оспаривания сделки», — заключил эксперт.
По материалам сайта: Ассоциация юристов России