Банки стали ужесточать правила сдачи ипотечного жилья в аренду. Чаще всего это можно делать только с согласия кредитора, а в ряде случаев и вовсе запрещено до полного погашения займа. Порой без одобрения в квартире нельзя размещать даже родственников, а использование маткапитала становится отдельным ограничением. Кроме того, в договорах всё чаще появляется право банка проверять залоговые квартиры без указания сроков и периодичности визитов. Юристы считают такие формулировки избыточными и указывают на риск злоупотреблений. На фоне роста просрочек эти условия могут использоваться как инструмент давления на заемщиков.
Как часто в России квартиру сдают неофициально
По оценкам экспертов, около 95% арендного жилья в России сдается неофициально. При этом квартиры снимают 13% семей — примерно 8 млн человек. Значительная часть этого рынка связана с ипотекой. Как рассказал директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин, около двух третей объектов изначально покупалось для сдачи. При этом заметная доля из них выходит на рынок аренды без уведомления банков.
В Москве ситуация выглядит спокойнее. По данным компании «Инком-Недвижимость», в 2025 году квартиры в столице, купленные специально для аренды, составляли не более 5% от всех сдаваемых объектов. В то же время 73% сделок по покупке жилья проходили с привлечением ипотеки. Исходя из этого, доля арендных квартир, находящихся в залоге у банка, могла составлять около 4%, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.
На этом фоне финорганизации стали чаще ужесточать требования к сдаче ипотечного жилья, отметил юрист компании «СКР-групп» Алексей Дзюман. Активизация льготных программ привела к увеличению числа покупателей, которые рассматривают квартиры как источник дохода. При этом многие заемщики не учитывают условие кредитного договора о необходимости согласовывать аренду с банком.
Прямые запреты на сдачу жилья сейчас почти не применяются, пояснил юрист. Верховный суд ранее указывал, что банк не может произвольно ограничивать использование собственности. Вместо этого в договорах всё чаще появляется требование предварительного согласия кредитора.
Эту практику подтверждает и юрист, член Ассоциации юристов России (АЮР) и Союза юристов-блогеров на базе МГЮА имени О.Е. Кутафина Галина Земскова. По ее словам, чаще всего банки отказывают в согласовании, если при покупке использовался маткапитал, так как закон предполагает улучшение жилищных условий, а не получение дохода. Информацию о контроле, в том числе выездном, обычно включают в общие правила кредитования, и полностью исключить их нельзя.
Как банки ужесточают сдачу ипотечной квартиры
Финорганизации всё чаще прямо закрепляют в договорах необходимость согласовывать сдачу квартиры в аренду или передачу ее третьим лицам, а также право проверять состояние предмета залога, включая выездные осмотры, рассказал директор по стратегии «Финам» Ярослав Кабаков.
Тенденцию подтвердили и в ПСБ. По словам управляющего эксперта центра аналитики и экспертизы финорганизации Лауры Кузнецовой, банки зачастую прописывают, что сдача жилья возможна только с письменного согласия, запрещена до полного погашения кредита или допускается исключительно для проживания без коммерческого использования.
Банки также чаще вводят дополнительные ограничения, включая пункты о запрете сдачи жилья в аренду или его передачи в безвозмездное пользование без согласования с кредитором, отметила международный финансовый советник, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова.
Заемщики замечают эту тенденцию. Клиентка Сбербанка рассказала, что в общих условиях предоставления кредита при оформлении ипотеки предусмотрено обязательное письменное согласование сдачи жилья в аренду и передачи его в безвозмездное пользование другим людям (например, родственникам). Там же закреплено право банка проверять целевое использование кредита, в том числе с выездом. При этом не указано, когда и как часто финорганизация может проводить такие проверки. По ее словам, при подписании договора ей предоставили только индивидуальные условия, хотя в тексте указано, что заемщик обязан соблюдать и общие (их можно найти самостоятельно на сайте банка).
В «Сбере» редакции сообщили, что банк остается лояльным к клиентам, сдающим жилье в аренду. Процедура согласования упрощена, предоставлять договоры аренды и дополнительные документы не требуется. Использование маткапитала не накладывает запрета на последующую сдачу жилья, однако в отдельных случаях может потребоваться согласие органов опеки.
Юристы указывают, что условия о доступе в жилье без ограничений по времени и частоте визитов избыточны и потенциально оспоримы. На это можно ссылаться как на злоупотребление правом и нарушение принципа неприкосновенности жилища, отметила Галина Земскова из АЮР.
Избыточными считаются формулировки, допускающие внезапные проверки без уведомления и разумных ограничений по времени и частоте визитов, подчеркнула партнер консалтинга Legal Principles Елена Ковалева.
Жалобы заемщиков также появляются на профильных площадках. Так, на портале «Банки.ру» клиент Альфа-банка сообщил, что Росреестр не регистрирует договоры аренды сроком менее года, а финорганизация отказывается согласовывать сдачу более чем на 11 месяцев. В ответ компания заявила, что такой срок соответствует ее правилам, подчеркнув, что ипотека выдается для улучшения жилищных условий, а не для получения дохода.
В другом случае заемщик указал, что в чате поддержки «Уралсиба» ему сообщили о запрете сдачи квартиры со ссылкой на договор. Позднее в банке заявили, что формальных ограничений на аренду нет.
Почему банки вводят дополнительные условия
Для банков такие требования связаны с рисками утраты или ухудшения залога, объяснила Галина Земскова из АЮР. Например, при пожаре по вине арендатора могут возникнуть сложности со страховым возмещением. Кроме того, несогласованная сдача снижает ликвидность квартиры: при просрочке по кредиту банку сложнее продать жилье, если в нем проживают арендаторы с защищенными законом правами. Поэтому кредиторы стремятся сохранить контроль над объектом и минимизировать риски, пояснил Алексей Дзюман из «СКР-групп».
Ужесточения также связаны с накопленным негативным опытом и ростом просрочек, добавила Галина Земскова. Дополнительные проблемы создают повышенный износ жилья, особенно при посуточной аренде или использовании квартир под офисы и склады, а также банкротство заемщиков, при котором арендаторы осложняют продажу имущества. Поэтому дополнительные условия могут в итоге послужить рычагом давления для неплательщиков.
Банкам важно знать, кто фактически проживает в квартире, и с точки зрения требований по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма, отметила Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global. Пока ипотека не погашена, юридическая ответственность за объект остается на финорганизации, а сдача жилья без уведомления означает предоставление недостоверных сведений.
В банке «Дом.РФ», в свою очередь, заявили, что финорганизации по умолчанию не возражают против аренды и не считают риски износа критичными. Квартиры на первичном рынке часто покупаются без отделки, и последующая эксплуатация не снижает их залоговую стоимость.
Последствия при несогласованной сдаче ипотечной квартиры в аренду
Сдача ипотечной квартиры без уведомления банка несет риски для всех участников, рассказала менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова. Для собственника это может закончиться штрафами или требованием досрочно погасить кредит.
При этом контроль со стороны банков усиливается, отметил Валерий Тумин из fam Properties. Информация о регистрации проживающих, коммунальных платежах и страховании может указать на несогласованную сдачу. В такой ситуации под вопросом оказывается и выплата по страховке. Для жильцов положение еще слабее: при изъятии квартиры банком они могут остаться и без жилья, и без компенсации, поскольку договор найма, оформленный без согласия залогодержателя, их не защищает.
Ответственность владельца не всегда ограничивается штрафом. Как пояснил советник практики недвижимости и строительства BGP Litigation Алексей Кулагин, договор может предусматривать повышение процентной ставки или другие финансовые санкции. Возможность таких мер, включая требование досрочного погашения кредита, указана и на сайте Альфа-банка, отметила Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global.
По ее словам, подобные требования часто оказываются неподъемными, заемщику приходится договариваться с банком во внесудебном порядке и дальше строго соблюдать условия. Для добросовестных жильцов риски ниже: даже если финорганизация выявит нарушение, меры применяются к собственнику. Выселить человека, который платит вовремя и соблюдает договор, можно только по решению суда.
Тем не менее снимать такую квартиру, особенно на длительный срок, некомфортно, подчеркнула Наталья Мильчакова. Поэтому перед подписанием договора важно проверить, есть ли пункт об отсутствии обременений, включая залог. Если владелец отказывается его включать, лучше выбрать другой вариант.
По материалам сайта: Ассоциация юристов России