Осенью 2026 года заемщики, оформившие ипотеку, начали получать уведомления от налоговых органов относительно налога на материальную выгоду, возникшую из-за экономии на процентных платежах. Этот сбор, неофициально названный «налогом на дешевую ипотеку», применяется, если процентная ставка по кредиту ниже двух третей ключевой ставки Центрального Банка России и при условии, что заемщик и кредитор являются связанными лицами или состоят в трудовых отношениях. Налог также распространяется на случаи, когда экономия трактуется как материальная помощь или оплата услуг.
Рассказываем о ключевых аспектах налогообложения.
Расчет налога. Налогом облагается именно материальная выгода (разница между 2/3 ключевой ставки и фактической ставкой), а не вся сумма кредита. Этот расчет проводится ежемесячно.
Исключения: налог не начисляется, если у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет, кредит получен по одной из льготных государственных программ (семейная, ИТ, дальневосточная, арктическая ипотека) или договор ипотеки был заключен до 31 декабря 2024 года.
Льготный период. Материальная выгода от ипотек, оформленных в 2021–2023 годах, была освобождена от НДФЛ. Данный мораторий перестал действовать с 2024 года.
Оспаривание начисления: возможность оспорить налог возникает при некорректном определении налоговой органом кредитора, расчетного периода, суммы дохода или если ст. 212 НК РФ была ошибочно применена к обычной банковской ипотеке. Процесс оспаривания включает подачу заявления о перерасчете, жалобу в вышестоящий налоговый орган или обращение в суд.
Сроки уплаты. При законном обосновании налога его необходимо оплатить до 1 декабря 2026 года. Несвоевременная уплата влечет начисление пени.
Группы повышенного риска. Особую группу риска составляют заемщики, получившие льготные кредиты от работодателя или аффилированного банка, а также лица, не имеющие права на налоговый вычет. Особое внимание уделяется кредитам, оформленным с 2025 года, на которые не распространяются ранние моратории.
Пример расчета. Для ипотеки в 10 млн рублей под 5% годовых, при ключевой ставке 14% разница между 2/3 ключевой ставки (9,33%) и фактической ставкой (5%) составляет 4,33 процентных пункта. Ежемесячная материальная выгода (при 31 дне) составит около 36 775 рублей, а НДФЛ (35%) – около 12 871 рубля.
По материалам сайта: Ассоциация юристов России
Share this content:
