Подготовлен законопроект, который дополнит реестр недвижимости сведениями о тех, кто имеет право пользоваться жилплощадью в той или иной квартире. Например, если жилец упомянут в завещании, ему разрешено жить на этих метрах, хотя в списках владельцев он не значится. Бывают и другие случаи, когда хозяева обязаны потесниться. Так что потенциальному покупателю будет крайне важно узнать о том, есть ли в квартире «секретные» жильцы.
Необходимые поправки в Гражданский кодекс предлагает внести Росреестр, разработавший соответствующий проект. Как рассказывают в ведомстве, в документе речь идет о трех случаях. Первый: когда с кем-то заключен договор безвозмездного пользования. Это юридический документ, которым хозяин недвижимости предоставляет право кому-то постороннему пользоваться без оплаты квадратными метрами в течение какого-то срока.
Скажем, можно три года жить в дальней комнате квартиры. Или пять лет сажать картошку в огороде. И так далее. Воля хозяина — закон. Она остается законом даже после того, как хозяин продаст свои квадратные метры.
«По действующему законодательству договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (кроме земельных участков и объектов культурного наследия) государственной регистрации не подлежит, — рассказал статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. — Соответственно, потенциальный приобретатель не имеет возможности из открытых источников узнать, что в отношении данного помещения имеется ссудополучатель». Хотя узнать об этом — важно.
Второй пункт из проекта: когда право пользования жильем предоставлено человеку по завещательному отказу. Как поясняют специалисты, под завещательным отказом подразумевается возложение наследодателем на наследников обязанности по выполнению определенных действий в интересах других лиц. К примеру, он изъявляет волю, чтобы наследники разрешили пользоваться его квартирой какому-либо третьему лицу. Если в завещании прописано, что наследники обязаны выделить угол двоюродной племяннице, значит, так тому и быть. При этом прав на квартиру у нее не возникнет, прописки тоже может не быть, но она вправе там жить.
«В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости не отражаются сведения о праве на получение завещательного отказа, касающегося жилых помещений и права пользования ими», — говорит Алексей Бутовецкий.
Если двухкомнатная квартира в общей собственности у двух человек и они договорились, кто в какой комнате живет, то покупатель доли узнает об этом
Третий пример: когда объект недвижимости находится в общей долевой собственности, и в ходе определения порядка пользования таким имуществом возникли какие-то обременения. Допустим, люди заключили договор, как пользоваться общей кухней. Или разделили на соседские секторы коридор.
«Например, если у двух людей в собственности есть двухкомнатная квартира, они могут заключить соглашение и определить, кто из них в какой комнате будет жить, — рассказали «РГ» в Федеральной нотариальной палате. — При этом у них не возникнет право собственности на конкретную комнату, а само соглашение нигде не будет зарегистрировано. Соответственно, в случае продажи одним из сособственников своей доли возможны конфликтные ситуации».
Представьте, что спальня, на которую положил глаз хозяин, окажется занята. И как с этим жить?
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев отметил, что подготовленный законопроект укрепляет гарантии защиты прав граждан в жилищных вопросах.
«Появление в реестре дополнительных сведений направлено в первую очередь на защиту приобретателей недвижимости, повышение прозрачности гражданского оборота и предупреждение судебных споров. Все дополнения, перечисленные в законопроекте, так или иначе связаны с ситуацией, когда у третьего лица есть право проживать в отчуждаемой квартире, при этом наличие данного права может быть не связано с регистрацией по месту жительства и может быть неочевидно для покупателя. Таким образом, покупатели жилья будут защищены от неприятных неожиданностей», — отметил Владимир Груздев.
Как рассказали в Федеральной нотариальной палате, в экспертных кругах активно обсуждаются и другие дополнительные отметки, которые могут повысить информативность реестра недвижимости и помочь добросовестным покупателям. Например, отметка об использовании материнского капитала на квартиру или дом. Если такая недвижимость перепродается, могут пострадать интересы членов семьи владельца маткапитала, на которых доли выделены некорректно или не выделены вовсе. Под ударом могут оказаться и новые покупатели, поскольку сделка с подобными изъянами в будущем может быть признана недействительной.
Также на данный момент человек, покупающий недвижимость у физического лица, не может быть уверен, что объект не является или не являлся общей совместной собственностью супругов. Давно назрела необходимость регистрации в реестре совместной собственности супругов. Это позволит защитить участников гражданско-правового оборота и нетитульного собственника, в том числе в случаях отчуждения недвижимости без согласия бывших супругов.
Еще одна категория граждан, которые нуждаются в особой защите, — люди, которые отказались от приватизации квартиры и продолжают в ней жить. Как говорят ЖК РФ и судебная практика, они не теряют право проживать в такой квартире.
По материалам сайта Российской газеты.
